quinta-feira, 3 de julho de 2014

FÉRIAS E GESTÃO DOS CONDOMÍNIOS


Férias: Diversão com sossego

É possível transformar as férias escolares em um período de tranqüilidade no condomínio. Veja algumas iniciativas que dão certo.
Férias é sinônimo de descanso e diversão para crianças e adolescentes. Para os pais, porém, o período sem escola pode se transformar em dor de cabeça. Afinal, se os pais trabalham e não podem se dedicar integralmente aos filhos, o que fazer para distraí-los, unindo baixo custo e segurança? Usar as áreas comuns do condomínio é a opção de muitas famílias. Na verdade, o problema acaba sobrando para síndicos, administradores e funcionários dos edifícios. Como lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio? 
O síndico Maurício Jovino administra o condomínio Residencial Guignard, com sete blocos e 140 apartamentos e uma grande área comum, com uma quadra, duas miniquadras e três playgrounds. Ele costuma se antecipar às férias e previamente envia uma circular aos moradores. Nessa carta, cita trechos do regulamento interno. O objetivo de Maurício é educar, e não reprimir as crianças e adolescentes. O síndico também chama a turma para conversar. “Antigamente férias no condomínio era sinal de problemas. Tínhamos atos de vandalismo, como descarga de extintores, uso de patins, bicicletas e skate na quadra e havia até quem empinava pipa com cerol dentro do condomínio. Aprendi que bater de frente com os adolescentes não dá certo. Expliquei os transtornos que eles causavam, convidei-os a participarem do planejamento de algumas iniciativas e eles passaram a se sentir parceiros da administração”, recorda. 
O campeonato interno de futebol foi uma das iniciativas que deu certo. Maurício conseguiu com a administradora três conjuntos completos de uniformes. Um morador fica responsável por distribuir os uniformes para os jogadores e por montar os times de acordo com a faixa etária. “As crianças sugeriram a compra de troféu para o primeiro lugar e de medalha para o segundo colocado. Vamos repetir o torneio nestas férias e estou tentando um patrocínio para os uniformes dos times de vôlei. Estou também contactando condomínios vizinhos para organizarmos jogos inter-condomínios”, informa o síndico.
Além dos esportes, entrar na onda ambientalista pode ser outra boa opção para cativar os jovens moradores em férias. A ecóloga Elaine Silva organiza gincanas ambientais em condomínios, envolvendo as crianças com tarefas dirigidas à ecologia. Elaine explica que as atividades podem ser feitas com crianças a partir de três anos. Tudo, é claro, é dirigido para a faixa etária dos participantes. Entre as tarefas, estão localizar animais em extinção no mapa mundi ou fazer um painel sobre a reciclagem. Para a realização da gincana, é necessário um número mínimo de 10 crianças. Elaine trabalha com uma equipe de monitores com diversas formações. Entre eles há ecólogos, artistas plásticos e geógrafos. “Não se trata só de uma recreação. Com as atividades, as crianças passam a entender a importância da coleta seletiva de lixo, por exemplo, e acabam passando o que aprenderam para os pais”, constata Elaine. Outra atividade indicada para despertar a consciência ambiental nos pequenos é a oficina de papel reciclado. Os moradores contribuem com cascas de beterraba e folhas secas para a confecção do papel. “Depois, cada criança leva o papel que produziu”, diz. É possível também organizar oficinas para a confecção de enfeites natalinos com sucata: tampas de pizza se transformam em guirlandas, e garrafas pet em flores e árvores de Natal, conta a ecóloga.
Até nas brincadeiras, fique atento quanto à responsabilidade do condomínio
É nas férias de verão que as áreas de lazer dos condomínios se enchem de crianças e adolescentes. Quadras, piscinas, playgrounds vivem lotados. Por isso, o cuidado quanto à manutenção desses espaços precisa ser redobrado, já que o condomínio pode ser responsabilizado em caso de acidentes. “Na falta de condições de segurança, o condomínio poderá ser responsabilizado por acidente ocorrido, uma vez que, por culpa decorrente de omissão de ato previsto em lei, poderá minimamente ter concorrido para tal evento”, informa o advogado Michel Rosenthal Wagner, especialista em direito imobiliário e contratos, e assessor de condomínios e administradoras.
Conforme o advogado, a função da responsabilidade civil é a de garantir o direito do lesado à segurança e de servir como sanção civil, de natureza compensatória, mediante a reparação do dano causado à vítima. “Quando uma pessoa entra na piscina e sofre algum acidente, como afogamento, por exemplo, ou mesmo se por omissão deixou-se de evitar tal acidente, alguém pode ser responsabilizado. Ou pelo fato de que devia estar cuidando da piscina, por ser o responsável por esse espaço, ou pela falta de segurança, ou até por falta de aviso”, explica. 
Michel lembra que aos pais incumbe o dever de sustento, guarda e educação dos filhos menores (Estatuto da Criança e do Adolescente, art. 22); que na convenção de condomínio deverá constar o destino das diferentes partes, o modo de usar as coisas e serviços comuns; que a violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeita o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber; e que, finalmente, compete ao síndico exercer a administração interna do condomínio, no que respeita à sua vigilância e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores. 
O advogado completa que, em caso de ocorrência de acidente em piscinas de condomínio, deve-se apurar se as condições de segurança previstas em lei encontravam-se atendidas a nível estrutural; se existiam disposições relativas a procedimentos e a conduta quanto ao uso da piscina (convenção e regulamento); se houve culpa subjetiva que tenha contribuído com o acidente ou, por outro lado, se houve força maior ou caso fortuito; a caracterização da culpa, quanto à verificação se essa se deu por negligência, imperícia ou imprudência; e a apuração da culpa objetiva seja ela por parte dos pais, seja por parte do condomínio. “Neste último aspecto deve-se questionar, em caso de acidente com menor, especialmente, as linhas divisórias entre a responsabilidade dos pais e do condomínio, pela vigilância e até pelo socorro”, adverte.
Em relação aos playgrounds, para que as brincadeiras infantis sejam isentas de riscos, é preciso verificar se as áreas respeitam as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) - NBR nº 14.350-1 e nº 14.350-2. “Sabendo dessas normas, os síndicos têm um instrumento para controlar e, se for o caso, substituir ou melhorar a qualidade dos playgrounds usados pelas crianças”, orienta o advogado. Além dos conhecimentos das normas de segurança e dos cuidados com os equipamentos, os síndicos devem escolher com muito critério empresas terceirizadas de recreação. “Nas férias, alguns condomínios contratam equipes de lazer. Deve-se optar por empresas que tenham experiência no ramo, equipadas com kits de primeiros socorros, e que tenham comprovada idoneidade no mercado. Mais vale prevenir que remediar”, finaliza.
Locação no litoral ou no interior: como prevenir problemas
Se as férias podem se transformar em problemas para os condomínios de São Paulo, os prédios do litoral também vivem uma nova realidade nesse período do ano: os apartamentos são locados para temporada. Resultado: o condomínio fica super-povoado, com muitas pessoas que sequer conhecem as regras internas daquela comunidade. O advogado Michel Rosenthal Wagner recomenda que os locatários conheçam o imóvel antes de alugar, verificando os acessos, a ventilação, iluminação, áreas de lazer, fornecimento de água, garagens, regulamento interno. “Enfim, é preciso conhecer as regras. Em geral é comum fazer a locação por telefone, sem ver. E o que se recomenda é, além de conhecer, fazer um contrato, com vistoria, relação de móveis e utensílios que guarnecem a unidade e pegar um recibo dos pagamentos realizados”, orienta.
É importante lembrar que o responsável pelo comportamento e, consequentemente, pelos eventuais danos advindos do mau uso da propriedade é, via de regra, o proprietário da unidade. Equivale dizer que o locador do imóvel é responsabilizado perante o condomínio pelas conseqüências da locação. “Ele deve respeitar uma lotação razoável de ocupação da casa ou do apartamento e o condomínio deve fiscalizar este parâmetro, sob pena de ver aumentar a ocupação e transtornar o convívio dos outros usuários da propriedade, de escassez de água e outros tantos temas concernentes, que envolvem responsabilidade importante do síndico”, completa o advogado.
Por Luiza Oliva        
FONTE DIRECIONAL CONDOMÍNIOS



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