segunda-feira, 5 de agosto de 2013

VAGAS DE GARAGEM NOS CONDOMÍNIOS

Como evitar aborrecimento com as vagas de garagem nos condomínios
As vagas de garagem se constituem em um dos maiores problemas dos condomínios, ao lado de barulho, inadimplência e infiltrações

Daphnis Citti de Lauro, Administradores.com, 1 de agosto de 2013

Infelizmente, raros são os condomínios com vagas de garagem em número suficiente para o estacionamento de todos os veículos dos moradores e espaço para manobras. O motivo, segundo especialistas, é porque garagem não vende apartamento. O que vende é o espaço gourmet, a piscina, o salão de festas, a churrasqueira.
Por essa razão, os compradores devem, antes de adquirir suas unidades, verificar a localização de suas vagas, se são duplas ou triplas, o tamanho, bem como o espaço para manobras. É mais importante que as áreas de lazer.
As vagas de garagem se constituem em um dos maiores problemas dos condomínios, ao lado de barulho, inadimplência e infiltrações.
Daí decorre a importância de serem utilizadas corretamente. E o principal cuidado é estacionar os veículos rigorosamente dentro da demarcação das vagas.
Mas como o tamanho médio dos veículos aumentou, muitas vezes torna-se impossível respeitar as demarcações das vagas, originando outros problemas, como a necessidade de troca de vagas através de sorteios anuais ou bianuais, quando elas são vendidas em local indeterminado “sujeitas a manobristas”. 
Entretanto, ocorre também e com certa frequência o uso inadequado das vagas, quando elas se tornam depósitos de objetos como móveis, restos de material de construção, pneus etc.
Instados pelo síndico a retirá-los, os moradores alegam que os objetos estão na sua vaga de garagem e que, por essa razão, eles têm esse direito.
Mas a verdade é que não tem.  O artigo 1314 do Código Civil, ao tratar dos direitos e deveres dos condôminos, prevê que “cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.
A destinação da vaga de garagem é a guarda de veículos (podendo ser também de motos ou de bicicletas). Não é depósito de material. Por outro lado, essa atitude causa vários outros problemas, como, por exemplo, impede ou prejudica a limpeza ou a lavagem da garagem. O síndico deve solicitar à administradora que envie carta protocolada ao condômino para que retire o material, num prazo de, por exemplo, cinco dias. Se não for atendido, deve aplicar a multa prevista na convenção ou no regulamento.
Importante frisar que compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção condominial, o regimento (ou regulamento) interno e as decisões das assembleias, bem como aplicar as multas devidas. Assim, a aplicação de multa no caso presente é dever do síndico e, desde que aplicada nos limites da legalidade, é válida, ainda que sem a ratificação pela assembleia geral. Desde, é claro, que precedida de notificação.
E, se ainda assim o condômino não retirar o material da sua vaga, cabe ação judicial de obrigação de fazer, também chamada cominatória, regulada pelos artigos 632 a 638 do Código de Processo Civil.
Através dessa ação, o condomínio requer que o juiz, por sentença, obrigue o condômino a retirar o material deixado na sua vaga de garagem num determinado prazo. Se ele não retirar, o condomínio terá o direito de retirá-lo, colocando-o num depositário, podendo neste caso cobrar do condômino, além das custas e honorários advocatícios, as despesas que teve, convertendo-se a ação de obrigação de fazer, nesta hipótese, em indenização. O valor será apurado em liquidação, transformando-se a ação em execução.

Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.

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